À partir de quand peut-on parler de caution non rendue ?
Votre propriétaire dispose d'un délai légal strict pour vous restituer votre dépôt de garantie :
1 mois
Si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée, le remboursement doit avoir lieu dans le mois suivant la remise des clés.
2 mois
Si des différences ont été relevées, le propriétaire dispose de 2 mois pour rembourser, déductions justifiées à l'appui.
Passé ce délai sans remboursement (ni total, ni partiel avec décompte justifié), la caution est officiellement "non rendue" et vous pouvez engager des recours. Des pénalités de 10 % par mois de retard s'accumulent — à condition de les réclamer formellement.
⚠️ Prescription : 3 ans. Vous avez 3 ans à compter du dépassement du délai légal pour engager une action. Passé ce délai, votre droit est prescrit. Agissez sans attendre.
Les 3 recours disponibles
La loi prévoit une escalade progressive. Dans la quasi-totalité des cas, l'affaire se règle à la première ou deuxième étape.
La mise en demeure par lettre recommandée AR
C'est la première démarche à effectuer, et la plus efficace. Une mise en demeure correctement rédigée et envoyée en LRAR oblige le propriétaire à prendre position. Dans environ 80 % des litiges, elle suffit à obtenir le remboursement. Elle constitue aussi la preuve indispensable pour toutes les étapes suivantes.
Délai de résolution habituel : 8 à 15 joursLa Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Gratuite, accessible sans avocat, cette commission est obligatoire avant toute saisine du tribunal pour les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989. Un médiateur neutre reçoit les deux parties, examine les documents et tente de trouver un accord amiable. Taux de résolution élevé. Si le propriétaire ne se présente pas, le procès-verbal de carence constitue une pièce solide pour le tribunal.
Délai habituel : 2 à 3 moisLe tribunal judiciaire
Dernier recours. Le juge des contentieux de la protection est compétent pour les litiges locatifs jusqu'à 10 000 €, sans avocat obligatoire. Vous pouvez demander le remboursement de la caution, des pénalités de retard, et éventuellement des dommages et intérêts si le refus était manifestement abusif ou de mauvaise foi. Un jugement favorable peut donner lieu à une saisie des comptes du propriétaire.
Délai habituel : 6 à 12 moisLes documents à rassembler avant d'agir
Quel que soit le recours choisi, constituez votre dossier en amont. Il devra contenir :
Pièces indispensables
- Le contrat de bail signé
- L'état des lieux d'entrée
- L'état des lieux de sortie
- La preuve du versement du dépôt de garantie (quittance, virement)
- La preuve de la remise des clés (reçu, recommandé, photo datée)
- L'accusé de réception de la mise en demeure (après envoi)
- Toute correspondance avec le propriétaire ou l'agence
Sans état des lieux de sortie ? Si le propriétaire n'a pas réalisé d'état des lieux de sortie (absence, refus), le logement est légalement présumé rendu en bon état. Aucune retenue n'est possible et le délai de 1 mois s'applique.
Recours 1 en détail : la mise en demeure
La mise en demeure est un courrier formel qui doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit mentionner :
- Vos coordonnées complètes et celles du destinataire
- L'adresse du logement et la date de remise des clés
- Le montant du dépôt de garantie initial
- Le délai légal dépassé (avec date précise)
- Le montant des pénalités accumulées (10 % × nombre de mois de retard)
- Le total réclamé (caution + pénalités)
- Un délai de réponse de 8 à 15 jours
- La mention explicite qu'à défaut vous saisirez la CDC puis le tribunal
Voir notre guide complet : Rédiger une mise en demeure efficace pour sa caution →
Recours 2 en détail : la Commission Départementale de Conciliation
Comment saisir la CDC ?
Chaque département possède sa propre CDC. Vous trouvez les coordonnées via service-public.fr ou en contactant la préfecture de votre département. La demande se fait par courrier ou parfois en ligne selon les départements. Joignez une copie de votre dossier (bail, états des lieux, mise en demeure, AR).
Comment se passe la séance de conciliation ?
La commission convoque les deux parties à une date fixée. Vous exposez chacun votre version, le médiateur examine les pièces et propose un accord. Si les deux parties acceptent, un procès-verbal de conciliation est rédigé et a la valeur d'un contrat. Si l'une des parties refuse ou ne se présente pas, un procès-verbal de non-conciliation est établi, qui vous permettra de saisir le tribunal.
Recours 3 en détail : le tribunal judiciaire
Comment saisir le tribunal ?
Vous déposez une requête au greffe du tribunal judiciaire dont dépend l'adresse du logement. Vous pouvez également faire une déclaration au greffe pour les petites créances. Joignez l'ensemble de votre dossier : bail, états des lieux, mise en demeure, AR, procès-verbal de non-conciliation, et tout échange avec le propriétaire.
Que peut décider le juge ?
Le juge peut ordonner :
- Le remboursement de la caution (totale ou partielle)
- Le paiement des pénalités de retard (10 %/mois réclamés)
- Des dommages et intérêts pour mauvaise foi
- Le remboursement de vos frais de procédure si vous avez eu recours à un avocat
En cas de condamnation, si le propriétaire ne s'exécute pas, vous pouvez faire appel à un huissier pour procéder à une saisie sur ses comptes ou ses revenus.
Sans avocat
Mise en demeure + frais de port : moins de 20 €. Saisine du tribunal : gratuite. Pas d'avocat obligatoire jusqu'en appel.
~80 %
Dès la première étape (mise en demeure). Les propriétaires régularisent dans la grande majorité des cas à réception du recommandé AR.
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Rédiger ma mise en demeure →Questions fréquentes
Quels recours si la caution n'est pas rendue après une mise en demeure ?
Si le propriétaire ne répond pas ou refuse toujours après la mise en demeure, l'étape suivante est la Commission Départementale de Conciliation (CDC), gratuite et obligatoire avant le tribunal. Si la conciliation échoue, vous saisissez le juge des contentieux de la protection, sans avocat obligatoire pour les litiges jusqu'à 10 000 €.
Faut-il obligatoirement passer par la Commission de Conciliation avant le tribunal ?
Oui, pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (la grande majorité des locations en France). Le juge peut déclarer la requête irrecevable si cette étape a été omise. Exception : en cas d'urgence ou de situation particulière, vous pouvez parfois saisir directement le juge en référé.
Combien coûte un recours pour caution non rendue ?
La mise en demeure coûte environ 15 à 20 € (rédaction + envoi recommandé). La CDC est gratuite. La saisine du tribunal est aussi gratuite. Un avocat n'est pas obligatoire devant le tribunal judiciaire pour les litiges inférieurs à 10 000 €. Le recours complet peut donc coûter moins de 25 € si vous gérez vous-même.
Mon propriétaire a fait faillite. Puis-je quand même récupérer ma caution ?
Si le propriétaire est une personne physique, une faillite personnelle ne l'exonère pas de ses dettes (dont la caution). Si c'est une société, vous devez déclarer votre créance au mandataire judiciaire lors de la procédure collective. Consultez un juriste pour votre situation spécifique.
Peut-on faire appel d'un jugement sur la caution ?
Oui. Si le jugement du tribunal judiciaire ne vous satisfait pas, vous pouvez faire appel devant la cour d'appel dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement. En appel, la représentation par avocat devient obligatoire.
Voir aussi : Guide complet : comment récupérer sa caution → | Propriétaire qui refuse de rendre la caution →